Деловой центр "Москва-Сити" как градостроительный просчет. Московский стройкомплекс в СМИ

Новая администрация в Москве и перспективы рынка

"Московская недвижимость за почти два десятилетия правления Юрия Лужкова перестала быть только крышей над головой, превратившись в инструмент инвестиций и средство сбережений. Как изменятся цены на недвижимость с уходом главного столичного "прораба" и появлением нового? Пора продавать квартиру или покупать? Что ждет московский строительный рынок?", задают вопрос "Известия" в номере от 19 октября. Как отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, "изменится только структура рынка — состав тех, кто будет строить и получать прибыли. Конечный покупатель этого не заметит. Что будет с первичным рынком, пока непонятно: утверждают, что стройки заморозятся, другие — что, наоборот, активизируются. Прежняя власть не торопилась продвигать строительные проекты и проводить конкурсы на освоение московских земель. Я склоняюсь к тому, что маятник качнется в сторону увеличения объемов строительства. По очень простой причине: это федеральный вектор, который озвучивал еще Владимир Путин во времена своего президентства. Новому мэру все равно надо будет отчитаться: "Мы строим больше дорог, домов и т.д." В любом случае рынок сможет это почувствовать через год-два, когда на него выйдут новые проекты либо завершатся старые, а новых не будет. И тогда уже будет не очень понятно, отставка Лужкова повлияла на цены или что-либо другое", цитирует газета эксперта. Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, считает, что "напрямую цены на квартиры от отставки Лужкова не зависят — по крайней мере, в среднесрочной перспективе. Тем не менее она может обострить ситуацию на первичном рынке, который был самым непрозрачным... Нервозное состояние у застройщиков может привести к снижению цен на первичном рынке. Что касается вторичного рынка, то цены здесь зависят от колебаний валют от цен на нефть и многого другого. Такой микроэкономический фактор, как отставка мэра, не способен существенно повлиять на общий тренд — тем более что обороты здесь очень значительные...", отмечает аналитик. Гендиректор инвестиционной группы "КоперниК" Александр Красавин, уверен, что "политика ценообразования московских застройщиков по-прежнему будет зависеть от аппетитов правительства города". А глава аналитического центра "ГдеЭтотДом.ру" Александр Пыпин высказал мнение, согласно которому "цены не изменятся, пока новый мэр не продекларирует свою стратегию в земельной и строительной сфере. Будет ли он работать с иногородними — а может, и с иностранными — строительными компаниями? Если он продемонстрирует большую открытость рынка и развитие конкуренции, то цены пойдут вниз... В долгосрочной перспективе снижение цен возможно, если на это будет властная воля нового мэра. Краткосрочное влияние смены мэра на ситуацию на рынке будет отрицательным — в силу неразберихи, которая неизбежна при смене руководства", цитируют "Известия".

Жилищное строительство

"На набережную Тараса Шевченко в центре Москвы вышли сотни обманутых дольщиков. Они были одеты в разноцветные футболки и кричали "Отдай жилье". По информации правоохранительных органов, санкционированная акция дольщиков прошла без инцидентов", сообщают "Новые Известия" в номере от 17 октября. "В ГУВД отмечают, что в акции приняли участие около 400 человек, хотя было заявлено 300. По словам создателя социальной сети "Однодольщики" и члена инициативной группы соинвесторов Игоря Гульева, заявка была подана на 200 человек, однако в акции участвовали около тысячи... Накануне акции он заявил, что митингующие будут требовать от властей создания единой следственной группы для расследования махинаций на рынке первичного жилья. Кроме того, они намерены требовать создания специального федерального агентства, которое бы занималось проблемами дольщиков. Один из организаторов шествия Даниил Володин рассказывал, что на акцию планировали выйти, в частности, покупатели квартир в Ногинском районе Подмосковья, в городах Домодедово, Лобня, Подольск, Железнодорожный, а также покупатели квартир в микрорайоне Новая Трехгорка Одинцовского района Московской области, которые несколько лет ждут, когда застройщик выполнит свои обязательства".

"Из-за снижения спроса стоимость апартаментов в столице упала в полтора-два раза и на сегодняшний день составляет в среднем 10 тыс. долл. за 1 кв. м. Однако восстановление спроса на жилье этого сегмента не за горами, уверены эксперты", сообщает "РБК daily" в номере от 18 октября. "С активным вводом офисных площадей в ММДЦ "Москва-Сити" интерес бизнесменов и зарубежных топ-менеджеров к жилплощади с престижным расположением и гостиничным сервисом заметно увеличится. Как утверждают опрошенные РБК daily девелоперы, в их комплексах распродано уже 60-80% апартаментов. "Их покупатели — это успешные молодые люди, сотрудники представительств зарубежных компаний, живущие и работающие в России, а также крупные бизнесмены из регионов, чей бизнес предполагает частое присутствие в столице", — рассказывает директор департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Это люди, для которых регистрация не так важна, так как есть другое жилье в Москве, добавляет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев... С началом активного ввода офисных площадей в ММДЦ "Москва-Сити" можно ожидать активизации спроса на апартаменты, прогнозирует Александр Зиминский. В перспективе на несколько лет можно говорить о том, что цены на них выйдут на докризисный уровень — 20-25 тыс. долл., считает он. Хотя сейчас говорить об апартаментах как о массовом явлении в нашей стране вряд ли получится, оговаривается эксперт: роскошь и комфорт в сознании российского покупателя все еще ассоциируются с дворцовыми интерьерами огромных загородных резиденций или квартир. По словам руководителя отдела исследований рынка Knight Frank Натальи Сазоновой, в 2010 году на столичный рынок выйдет семь новых объектов, которые предполагают продажу апартаментов. Общий объем проектов с апартаментами составляет более 1,5 млн кв. м. По состоянию на конец второго квартала 2010 года в семи реализуемых проектах распродано 40% апартаментов, отмечает г-жа Сазонова".

Коммерческая недвижимость

"Деловой центр "Москва-Сити" назвали градостроительным просчетом.. Так оценил самый амбициозный столичный проект за несколько часов до своей инаугурации новый мэр Москвы Сергей Собянин, выступая перед депутатами Мосгордумы. Ту же мысль он повторил в субботу, прибыв в район Сити с группой чиновников мэрии", сообщают "Известия" в номере от 25 октября. "Цена обнаруженной "ошибки" — 60 гектаров земли, почти 20 лет строительства и 12 млрд долларов инвестиций (государственных и частных)... Катастрофичность положения с подъездами и парковками мэрия осознала в середине 2000-х, когда начали заселяться первые небоскребы. В 2005 году строительство новых дорог вокруг делового центра стало одним из четырех приоритетных транспортных проектов, наравне со Звенигородским проспектом, подъездами к аэропорту "Внуково" и Четвертым транспортным кольцом. Как решать транспортную проблему вокруг Сити, известно. Вопрос — сколько на это потребуется времени и денег. По словам Сергея Собянина, система дорожных развязок в окрестностях Сити нуждается в доработке. Однако обитатели делового центра отказываются признавать, что стали жертвой градостроительной ошибки — у них все хорошо и с бизнесом, и с парковками. А транспортные проблемы они ощущают только тогда, когда покидают Сити", пишет газета. Александр Стрельников, ведущий научный сотрудник ЦНИИП градостроительства, признает, что это ошибка: "Решение о строительстве Москва-Сити принималось скоропалительно. Из всех мест, близких к центру, это — самое труднодоступное. С самого начала было понятно, что степень концентрации людей и машин, которая там запланирована, ни к чему хорошему не приведет. Как исправлять, если не сносить? Заполнять офисы не по максимуму, а с учетом существующего парковочного потенциала. Правда, тогда на каждого сотрудника будет приходиться по несколько тысяч метров офисных помещений. Либо прокладывать новые дороги — по акватории Москвы-реки или по набережным. Теоретически это возможно. Можно, в конце концов, перестроить одну из высоток в многоэтажную парковку. Но лучше, если бы такие крупные проекты начинались с расчетов", цитирует газета слова специалиста. Как считает гендиректор фонда "Градостроительные реформы" Александр Высоковский, "изначально правильную идею воплотили ошибочно. Городу был необходим новый бизнес-квартал с современными технологиями — и градостроительными, и образными. Ошибкой было "посадить" его в центре города, каковым является район Пресни. По степени плотности и интенсивности связей и нагрузки это давно центральная зона. Более того, ошибкой было размещать Сити в той части центральной зоны, где нет достаточных транспортных и инженерных условий — об этом было заведомо известно. Во всем мире такие огромные комплексы с большими нагрузками на инфраструктуру стараются выносить подальше от центра. Вторая ошибка — в управлении. Если уж принято такое решение, то развитие инженерных сетей, коммуникаций, парковок должно идти значительно более высокими темпами", отмечает эксперт. В свою очередь, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, компании-девелопера небоскреба "Город Столиц" Петр Исаев выразил мнение, что "на данный момент автомобильный трафик в районе Москва-Сити значительно ниже, чем в центре города. А острый недостаток в парковочных местах учитывается при реализации новых проектов, что позволяет надеяться и на его устранение в ближайшей перспективе... Идея размещения Москва-Сити в районе Третьего транспортного кольца имеет объективные плюсы. Несмотря на то что сегодня она реализована не без недостатков, при условии заявленного развития транспортной инфраструктуры достижение положительного эффекта для города реально. В частности, выведение делового центра фактически на обособленную территорию будет способствовать разгрузке исторического центра".

"Временно исполняющий обязанности мэра Москвы Владимир Ресин отменил распоряжение экс-мэра города Юрия Лужкова от 2006 года "О мерах по развитию гольфа и создания гольф-комплексов в Москве"", сообщают "Новые Известия" в номере от 11 октября. "Согласно отмененному распоряжению, гольф-поля должны были строиться в Москве за счет городского бюджета. В октябре 2006 года мэр Москвы Юрий Лужков сообщил, что власти нашли в пределах города десять территорий, где можно создать гольф-поля... Поля планировалось построить за счет городских денег. Юрий Лужков заявлял, что гольф-поля нужны потому, что в будущем гольф станет олимпийским видом спорта. Сегодня представители мэрии Москвы сообщили, что администрация города начала разработку отраслевой схемы развития и размещения объектов физической культуры и спорта до 2025 года в соответствии с Градостроительным кодексом и Генеральным планом столицы. Строительство гольф-полей в этой схеме пока не предусмотрено".

Дорожное строительство

"После ухода с поста столичного градоначальника Юрия Лужкова уже не раз от разных экспертов прозвучали слова о необходимости пересмотра Генплана Москвы. Но временно исполняющий обязанности мэра Владимир Ресин заявил, что документ хороший. Однако остались некоторые вопросы к генплану, вытекающие из транспортного анализа", отмечает ведущий научный сотрудник ЦНИИП градостроительства, советник РААСН, кандидат технических наук Александр Стрельников. Его статью публикует "Независимая газета" в номере от 22 октября. "Следует согласиться с авторами о необходимости практически удвоить плотность магистралей. Торопясь завершить утверждение проекта в мае, авторы в финальной представленной в Интернете редакции проекта наполнили текст "первомайскими лозунгами": увеличим, расширим, повысим класс. Но где?.. понятие резерва в проекте не обнаружено. Юридически оформленные "красными линиями" трассы бывших хорд отданы под жилую застройку, полосы воздушных электропередач также планируется застроить жильем, игнорируется интереснейшее предложение германского доктора Липпа Strassenhaus, совмещающее дефицитную в нашем городе функцию многоэтажной парковки с магистралью поверху. Создается впечатление, что проект содержит строительные предложения на период до 2025 года, а дальше жизнь как будто останавливается", пишет газета. "Я полагаю, что отсутствие квалифицированных расчетных транспортных обоснований принятого планировочного решения является очевидной "слабостью" проекта. А может быть, даже желанием скрыть истинные огрехи проекта от экспертизы, общественности и строительного лобби... Второе упущение авторов — в последовательной уступке Градкодексу в игнорировании понятия агломерации (используется эвфемизм "реальный город"). Но к концу проекта НИиПИ генплана уже располагал информацией, что 1 250 000 жителей области трудятся в Москве! Этому соответствует примерно 3 млн. сопряженного населения... проект делался в границах административного подчинения! Это одна из бед ситуации: Москва и область являются самостоятельными субъектами Федерации, решения (по Градкодексу) принимаются раздельно и могут согласовываться лишь в вышестоящих инстанциях. Полагаю, что Общественная палата могла бы помочь найти решение. В моей исследовательской практике был анализ транспортных парадоксов Объединенного Берлина, в котором оба правительства запрещали проектировщикам вступать в контакт, однако, тайно встречаясь на курортах, профессура обеих сторон согласовала инфраструктуру объединенной (в неопределенном будущем) градостроительной системы. А что же нам мешает?", задает вопрос эксперт. "Третье упущение — разрыв между политикой застройки и развитием инфраструктуры. По данным Хасдана, 38% мест труда сосредоточено в центре на 6,5% территории. При такой концентрации преобладают центростремительные потоки и никакие кольца не спасают. Тем не менее идея колец присутствует в генплане как панацея... Опытные независимые расчеты показали, что если изменить функциональный профиль объектов центра и вместо офисов, незаконно захвативших проезжие части под собственную многорядную парковку, предложить тем же владельцам зданий реализовать так необходимую городу функцию туристических гостиниц, то парковочная емкость уменьшилась бы и транспортная работа в целом по городу могла бы сократиться в 1,5 раза! И город при этом получал бы доход от туризма, ибо туристам необходима именно историческая среда. А так мы имеем лишь нескончаемый расход на поддержание плохо работающей транспортной инфраструктуры. Полагаю, что генплан неудовлетворителен, требует не корректуры, а переработки, но уже совместно с областным институтом", цитирует "НГ" слова специалиста.

Об итогах пресс-конференции в Институте современного развития (ИНСОР), посвященной Транспортной стратегии РФ до 2030 года, пишет "Вечерняя Москва" в номере от 21 октября. "На ней выступил президент Всероссийских ассоциаций приватизируемых и частных предприятий Григорий Томчин, который высказал мнение, что транспортную проблему в столице может решить строительство 11 восьмиполосных шоссе, соединенных кольцевыми дорогами. "Представьте себе, от МКАДа на расстоянии 80 километров существуют 11 восьмиполосных шоссе, соединенных радиусными, вдоль которых проведена газификация, люди там будут строить дома. Представьте себе, как изменится транспортная ситуация, а также ситуация с ценой на жилье в Москве", — сказал он. По его словам, если будут построены восьмиполосные шоссе, то въезды в Москву и в центр города необходимо сделать платными. Кроме того, Томчин предложил переместить все министерства в здания на Новом Арбате. "Все министерства можно пересадить на Новый Арбат, там они будут соединены с правительством, тем самым мы частично решим транспортные проблемы"", приводит его слова "Вечерка". "В свою очередь, заведующий кафедрой управления логической инфраструктурой ГУ-ВШЭ Анатолий Федоренко затронул проблему развития транспортных структур на всей территории РФ. По его словам, к большим магистралям не строятся дороги, которые должны соединять города, находящиеся на небольших расстояниях от них... Вице-президент Центра политических технологий Алексей Макарин считает, что вся транспортная стратегия до 2030 года, предложенная министром транспорта Игорем Левитиным, нуждается в доработке. "Мы нашей дискуссией хотим дать импульс, чтобы пересмотреть эту стратегию, её нужно менять. Для этого мы позвали специалистов. Мы пытаемся ответить на вопрос, должны ли мы менять стратегию полностью или рассредоточится на краткосрочных решениях", — сказал Макарин. По его словам, транспортная стратегия должна быть связана с общим экономическим положением страны, а также "с тем, что называется человеческим капиталом общества".

Реставрация и разрушение памятников архитектуры

"Общественное движение "Архнадзор" предупреждает о возможном разрушении последнего деревянного вокзала в Москве — станции "Подмосковная" Московско-Виндавской железной дороги (Рижской)", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 20 октября. ""В настоящее время вокзал принадлежит неизвестной фирме, сотрудники которой категорически отказываются вести разговор о ценности здания. При этом они настаивают, что вокзал находится в их собственности и планируют серьезно реконструировать здание", — говорится в сообщении "Архнадзора"...Напомним: здание в 2008 году получило статус выявленного памятника истории и архитектуры, отмечают в организации".

Подробнее об этой ситуации сообщают "Известия" в номере от 21 октября. "Столица рискует потерять последний в городе деревянный вокзал — павильон ныне упраздненной станции Подмосковная Рижской железной дороги. Сейчас это заброшенное строение у платформы Красный Балтиец, до конца войны здесь была полноценная станция, а несколько месяцев в 1901 году, пока не построили Рижский (Виндавский) вокзал, изящный павильон с башенкой служил главными западными воротами Москвы", пишет газета. "Ко мне обратился студент из МАрхИ, он искал материал о зданиях такого рода, — рассказал "Известиям" активист "Архнадзора" Юрий Егоров. — Мы вместе поехали на Красный Балтиец. Увидели заброшенное, частично сгоревшее здание, у стен которого работали строители. Они сказали, что роют котлован. В одном из домов поблизости нашли даму, которая представилась Светланой и сообщила, что она давно владеет павильоном и что никакого отношения к железной дороге оно не имеет. Что строить на этом месте — ее дело... До 2000 года в павильоне располагался телефонный узел для связи между станциями, по крайней мере до Нахабино, — говорит он. — Мы нашли остатки аппаратов, запись с телефонным номером пожарного поезда. На шкафу сохранилась инвентарная надпись "НОД-4", свидетельствующая о принадлежности к Рижской железной дороге", Представитель строительнойц лорганизации азявил "Известиям", что "никаких котлованов больше не роем, все заморожено... Случайно выяснилось, что вокзальчик — памятник архитектуры. Теперь надо переделывать проект, согласовывать. Это надолго". "Одна московская турфирма организовала на станцию Подмосковная паровозную экскурсию с Рижского вокзала. Туристам показывают железнодорожную старину: водонапорную башню, поворотный круг, депо веерного типа... Эти раритеты приведены в порядок. Они были построены в 1901 году вместе с самым приметным зданием — деревянным вокзалом. Само оно балансирует на грани жизни и смерти, а его инфраструктура, как ни странно, в порядке", заключает газета.

"В минувшую субботу и.о. первого заместителя мэра Юрий Росляк распорядился приостановить строительство "Геликон-оперы" во дворе усадьбы Шаховских. В списке знаковых решений последних трех недель — по Боровицкой и Пушкинской площадям, Провиантским складам, палатам Гурьевых — решение по Шаховским самое трудное для городского правительства. Театр строится из московского бюджета, город и заказчик, и согласующая инстанция. А значит, несет сугубую ответственность за происходящее на Большой Никитской, 19", пишут "Известия" в номере от 18 октября. "Вся проблематика московской старины сходится в фокусе этой истории... Сопоставимо важным знаком стало решение Владимира Ресина отказаться от перекрытия двора Провиантских складов. На том же градсовете принималось решение по депозитарию кремлевских музеев; публика и СМИ ждали только этого решения, и прецедент Провиантских остался недооцененным. Между тем он куда важнеe. Уже приходилось говорить, что отказ от проекта депозитария — это "всего лишь" отказ от лужковского вкуса и от давления этого вкуса. Но нет иных гарантий от дурновкусия и его давления в будущем, чем гарантии закона. Отказ от нового строительства на Провиантских складах как раз и стал знаком возвращения к закону... Жертвами обратного представления пали Гостиный Двор, Петровский путевой дворец, "Царицыно" и разные другие "любимцы" Юрия Лужкова. Повсюду "оригинальные" архитекторы доминировали над архитекторами-реставраторами. Повсюду главный архитектор утверждал параметры, поскольку реставрация осложнялась новым строительством, на выходе получались новые высоты, квадраты и кубы. Прокуратура молчала, говорил Лужков. "Закон не догма, — говорил он, — а повод пофилософствовать". Лишь на последнем (первом без Лужкова) градсовете его команда согласилась: догма... Лужков уйдет не скоро. Он поселился в головах экспертов, научившихся хватать правое ухо левой рукой. В зависимости от цены вопроса они родную мать проэкспертируют и не найдут в ней ценности. Это они обложили усадьбу Шаховских такими бумажками, что Юрий Росляк дал месяц на разбирательство. Кстати, на встрече с Владимиром Ресиным "Архнадзору" обещали, что тексты всех экспертиз появятся, наконец, на сайте Москомнаследия. Ждем".

Вероника Шарова